37 栋楼、3002 扇平开窗：深圳福永旧改换窗怎么分批交付

旧改项目和新建项目最大的区别，是房子里还住着人。

深圳福永这个项目覆盖福围、兴围、怀德三个社区，37 栋楼宇。住户不搬走，窗要一栋一栋换。施工队不能"进场干完再走"，只能"今天拆这一户，今天就得装回去"。

这个约束决定了后面所有的组织方式——排产、进场、验收，全都要围着"楼栋"转，而不是围着"品类"转。

一、项目基本情况

覆盖福围、兴围、怀德三个社区、37 栋楼宇，门窗面积合计约 6400 ㎡。全部楼栋完成安装并通过甲方对账验收。

项目由东莞市上誉金鑫福门窗科技有限公司承接，配合总包单位完成分批排产与分批进场。

二、难点一：七个品类挤在同一栋楼里

新建楼盘通常是"这一栋全是平开窗、那一栋全是阳台门"，排产可以按品类切得很干净。

旧改不是。一栋楼里同时有平开窗、阳台门、门联窗、卫生间门、地弹簧门、推拉门、卷闸门——七个品类，七套加工参数、七套安装工艺、七个验收口径。

如果按品类分批排产，一栋楼的活会被切成七次进场：拆窗的来一趟、装窗的来一趟、装门的再来一趟。住户家里要被折腾七次，现场管理也会失控。

我们的做法是以楼栋为单位组包：一个楼栋包里配齐该栋的全部品类，按栋排产、按栋进场。代价是产线切换频繁、单批次不经济；收益是现场一次干完，住户只被打扰一次。

这个取舍在旧改项目里没有第二种答案。

三、难点二：对账要精确到"扇"

旧改项目的结算方式，和家装完全不同。

家装是"总共多少平方，多少钱一平"。旧改是按社区、按楼栋、按品类、按扇数逐项对账——3002 扇平开窗，少一扇都要回头查是哪一栋哪一户。

所以这个项目从第一天起就建了楼栋级生产台账：每一栋单独成表，表里按品类列行，每行记数量、平方数、生产批次、进场日期、验收人。生产进度和现场安装进度都挂在这张表上，甲方随时可以对。

最终交付的数据，全部来自这张台账与甲方对账表的交叉核对。这也是为什么上面那张表能精确到 4657.89 ㎡ 这种小数点后两位——不是估的，是对出来的。

四、难点三：拆一扇，当天装一扇

住户在家，窗拆下来就得装回去。当天不恢复，晚上没法住。

这意味着拆除、复尺、安装、打胶、清运五道工序必须在一个工作日内闭环。任何一道卡住，整户就悬空。

具体做法是按单元推进，一个单元一天：

• 早上拆除，旧窗当场运下楼，不在楼道过夜
• 拆除后立刻复尺，核对洞口与图纸偏差
• 下午安装、固定、填充、打胶
• 收工前清理，住户当晚可用

外墙打胶这一项要单独说。耐候胶施工后需要时间成膜，遇雨会失效。所以每天开工前要看天气，雨天只做室内部分，外墙胶顺延。抢工抢在打胶上，等于把渗水隐患埋进墙里。

五、难点四：37 栋楼，没有一种统一的收口做法

37 栋楼的建成年份不一样，墙体材料也不一样——红砖、混凝土、空心砖都有。

固定点的位置和间距不能套一张通用图。空心砖墙上打膨胀螺栓，握钉力和混凝土完全不是一回事；老红砖墙局部酥松，固定点落在薄弱处等于没固定。

我们的处理是逐栋勘查、按墙体类型出固定方案，同一栋楼内如果墙体分段不同，还要按段再细分。这部分工作在开工前完成，不占现场工期。

窗框与墙体的缝隙填充也是同一逻辑：必须填实填满，不能只在内外两侧抹面、中间留空腔。这是旧改渗水最常见的成因，而且封上外墙胶之后就再也看不见了——所以只能在填充阶段盯。

六、还有两类容易被漏算的：卫生间门和卷闸门

上面那张表里，卫生间门 328 扇和卷闸门／其它 10 樘是没有平方数的。

不是漏填，是这两类本来就不按平方算。卫生间门洞口小、数量大、单价敏感，行业里按扇计价；卷闸门是零星配套，量小到可以忽略，但少一樘就交付不了。

这类"小项"在旧改里最容易在报价阶段被忽略——投标时只算平开窗和推拉门，进场后才发现还有三百多扇卫生间门，最后全部变成增项。所以报价阶段就要按品类逐项列清，哪怕某一项只有 10 樘。

七、验收：只看能核对的项目

旧改项目验收不写"美观大方""质量优良"这类话，只写能逐项核对的：

• 品类、数量、平方数与对账表一致
• 逐栋安装完成，逐栋签字
• 开启扇开合顺畅，锁点到位
• 排水孔通畅，未被胶体误封
• 外墙胶连续，无断点、无气泡

产品执行 GB/T 7106-2019 标准，具体性能参数以项目实测数据与第三方检测报告为准。

七、这个项目留下了什么

两个东西后来被反复用到：

一是楼栋级台账。 批量项目出问题，八成出在"说不清哪一批到哪了"。台账把生产、进场、验收串成一条线，甲方能看到进度，我们自己也能提前发现偏差。

二是七品类同栋交付的组织方法。 后来做的学校宿舍、园区配套，品类没这么多，但"按交付单元组包、不按品类切"这条逻辑是通用的——甲方要的是一个能用的楼栋，不是七批各自完工的材料。

关于上誉金鑫福

东莞市上誉金鑫福门窗科技有限公司，20000 ㎡ 基地（15000 ㎡ 数控生产车间 + 5000 ㎡ 实景展厅），三条生产线分别对应家装门窗、工装专用门、别墅异形与庭院铝艺。自有持证安装班组 10 个，不外包、不转包，持高空作业服务企业资质一级，两项铝合金边框结构实用新型专利（ZL202421834190.2、ZL202421346787.2），通过 ISO9001:2015 质量管理体系认证。

门窗质保 10 年，终身维保。

项目实拍：https://www.jxfmc.com/dgweb_content-1342100.html

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